Корзина

Ваша корзина пуста

Спецпредложения

-10% на весь товар!
Скидка на весь ассортимент товаров при оформлении заказа на сайте.

Комплексные спецпредложения
Оснащение ресторана, бара, пиццерии, пищеблока, столовой. Реальные проекты и цены.

Лучшие цены на 50 позиций
самого популярного оборудования


 

 

НовоСухаревка поставляет оборудование для оснащения ресторанов, кафе, баров и столовых. Новое комплексное предложение: оснащение отелей и гостиниц

И рыбку съесть и в тендер влезть

Рекомендации для строительных и подрядных организаций по проектированию и вводу в эксплуатацию многофункциональных объектов с инфраструктурными проектами общественного питания и торговли.

Анализ организации капитального строительства и ремонта многофункциональных объектов, в состав которых входят предприятия общественного питания и торговые предприятия, показывает, что это всегда является «головной болью» для строительных организаций. На фоне общей экономической ситуации, где за 2016 год, в России обанкротились 1,5 тысячи застройщиков, и только за полгода с рынка ушло 1,6 тысячи строительных организаций, можно говорить о системных сложностях в отрасли.

Ушли с рынка, в основном, подрядные компании, лишившиеся заказов и финансирования. Показатель в два раза превышает число обанкротившихся компаний за тот же период 2015 года. Аналитики уверены, что банкротятся в основном мелкие компании. Но, уже с конца 2016 года этот тренд коснулся и крупных застройщиков.

В этой статье мы хотим привлечь внимание к проблемам и причинам затруднений, связанных с реализацией проектов инфраструктурных объектов общественного питания и торговли, порекомендовать формы выстраивания каркаса успешного сотрудничества по таким направлениям деятельности.

Спрос на качественную торговую недвижимость сейчас достаточно высокий. И на фоне падения жилищного строительства это может стать новой перспективой удержания рыночных позиций застройщиками и подрядчиками. Это один из немногих «лакомых кусков», где можно найти заказы. Коммерческая недвижимость Московского региона, например, согласно аналитике агентства «RWAY» от 12.05.2017, продолжает основные тенденции устойчивого развития. Торговый сегмент на рынке коммерческой недвижимости становится всё более значимым и востребованным. Как и в предыдущие годы большая часть торговых площадей принадлежит арендаторам продуктового и fashion сегментов. Продолжает развиваться тенденция увеличения развлекательной составляющей торговых центров. Так за прошедшие 10 лет доля развлекательного сегмента выросла в 2 раза. Подобная тенденция объяснима желанием покупателей разнообразить процесс покупок. Они находят всё под одной крышей. А владельцы ТРЦ стремятся сделать торговую площадку более удобной для семейного времяпровождения. Этим же объясняется рост числа арендаторов сегмента общепита, а именно увеличение площадей, занимаемых ресторанами.
 

В последнее время наблюдается и устойчивая тенденция к появлению новых операторов питания из узкоспециализированных потребительских услуг. Тех, кто активно ищет недвижимость для своего бизнеса именно по своим параметрам. Схожая ситуация и в офисном строительстве! Из заявленных к вводу в 2017 г. около 330 тыс. кв.м. офисных площадей (большая часть планируемых к вводу офисов) относится к классу «А».  И если планы девелоперов осуществятся, то доля класса «А» в общем объеме предложения составит более 50%. Суммарный объем новых сделок аренды прогнозируется брокерами на уровне прошлого года. Класс «А» подразумевает всегда наличие качественных объектов питания и торговли в их составе.

Безусловно все эти проекты немыслимы без ввода современных и качественных предприятий инфраструктуры, к которым относятся объекты питания и торговли. В конечном итоге, качественные инфраструктурные проекты позволяют объектам коммерческой недвижимости, быть конкурентными на арендном рынке. Поэтому, заказчики уделяют сегодня особое внимание целевому проектированию и качественному строительству объектов питания и торговли. В составе любых многофункциональных проектов, будь то торговая недвижимость, офисная недвижимость и даже гостиничная, которые активно развиваются и усиливаются, в том числе и к ЧМ по футболу 2018 года – большое значение уделяется общепиту и цивилизованным формам торговли.

Но в других сегментах строительного рынка не всё так радужно. В глобальном разрезе причиной банкротства строительных компаний, является снижение объемов строительных работ в целом по стране. В 2016 году этот показатель снизился на 5,7%, а ввод жилья упал и вовсе на 9,2%. Это напрямую связано со снижением покупательской способности населения. Доля проблемных и безнадежных кредитов достигает максимальных значений в строительстве, что следует из статистики, впервые опубликованной Центробанком в мае 2017 года. Строительная отрасль сильно пострадала от кризиса. И на фоне продолжающейся экономической рецессии многим приходится серьёзно посмотреть на свои перспективы и пересмотреть свои подходы, чтоб остаться конкурентоспособными компаниями.

Не стоит упускать из виду и явно наметившиеся внешнеэкономические влияния. Так, например, активно рвутся на строительный рынок РФ китайские компании. России нужны азиатские инвестиции. А азиатские инвестиции чаще всего приходят вместе с азиатскими компаниями. Уже по всей стране от Дальнего Востока до Псковской области активно рапортуют о заинтересованности и начале проектов, связанных с китайскими инвестициями. Но китайцы несут не только деньги, конечно! Разумеется, мотивы Китая не совсем бескорыстны. Перевод китайских валютных активов из низкодоходных бондов казначейства США в высокодоходные инфраструктурные инвестиции для них имеет большой смысл. Плюс к этому, это позволяет китайским товарам выйти на новые рынки. Пока китайские производители стали и цемента страдают от переизбытка мощностей, китайские строители намереваются остаться в выигрыше от новых инвестиций за рубежом. Китайские компании уже участвуют в строительстве нового международного аэропорта в Симферополе. Китайская компания Poly International Holding подтвердила свою заинтересованность в строительстве глубоководного порта в Архангельской области. Китай вложит $2,5 млрд. в постройку высокоскоростной магистрали на Урале. Китай заинтересован в проектах жилищного строительства в Москве. И, китайские специалисты, построят в Москве даже новые станции метро. Эти проекты служат, конечно же, экономическим интересам Китая. Экономический рост внутри страны замедляется, и Китай сейчас производит больше стали, цемента и оборудования, чем сам может потребить.

Поэтому господин Си Цзиньпин обратил свой взор на остальной мир и предложил в прошлом месяце новую глобальную программу. Его интерес распространяется особенно на развивающиеся страны и регионы, чтобы экономический двигатель Китая не заглох. Понятно, что в перспективе, это может стать  сокрушительным ударом по российской строительной отрасли, которая не имеет и столько денег и столько инженерных решений и такого производственного потенциала, как наши соседи из Поднебесной.
 
В то же время, во втором полугодии 2017 года и оборот розничной торговли, и активность в строительстве, вполне возможно, вырастут по сравнению со вторым полугодием 2016 года. Но к этому росту, в любом случае, нужно быть готовым на качественно новом уровне. Прежде всего речь идёт о понимании возросшей конкуренции и возросших требований заказчиков и инвесторов. Особенно это относится к региональным рынкам. И, если в этих регионах осуществляются хоть какие-то проекты на рынке коммерческой недвижимости, то вся региональная строительная отрасль очень хочет в этих проектах принять участие. И не всегда на это есть инженерный потенциал. Давно не секрет, что дефицит инженерных и квалифицированных кадров в строительной отрасли чрезвычайно высок. Поэтому, говоря о фундаментальных экономических реалиях, мы должны подчеркнуть, что строительная отрасль продолжает находиться в «желтой зоне» опасности.

Ранее Росстат обнародовал предварительные данные, согласно которым в России за апрель 2017 года было введено 4,2 млн. кв. метров жилья, что на 11,4% меньше результата аналогичного период прошлого года. Месяцем ранее падение объемов жилищного строительства составило 9%. То есть жилая недвижимость, как основной локомотив развития строительной отрасли, переживает не лучшие времена. Поэтому, нужно фокусироваться на знаниях в других сегментах строительного рынка, которые ведут себя более прогнозируемо, и дают шанс оставаться наплаву.

Но! С сегментом коммерческой недвижимости для торговли и общественного питания, существуют тоже значительные сложности. Подавляющая часть этой недвижимости, рассматривается, прежде всего, как пригодные для аренды помещения. И от того, насколько грамотно спроектированы и реализованы эти проекты, зависит коммерческий успех на рынке уже самого заказчика. Исходя из этого,  к реализации своих проектов, заказчик и инвестор стараются допустить лишь те строительные организации, которые очень чётко понимают разницу между целями и средствами! Не стройка ради стройки, конечно, а стройка ради формирования коммерчески привлекательных объектов коммерческой недвижимости, которые позволяют иметь гарантированное наполнение бюджета собственника объекта недвижимости, по его основному виду деятельности — успешная сдача в аренду или продажа объектов коммерческой недвижимости. И, конечно, сегодня все думают о современных, привлекательных как для потенциальных арендаторов, так и для конечных потребителей объектах коммерческой недвижимости. Так как откровенные сараи и дворцы пионеров, пафосные и нефункциональные, мало кого интересуют сейчас. У всех инвесторов существует отчётливое понимание, что только эффективные площади позволяют иметь максимальную прибыль и развивать любой инвестиционный проект.

И в этом понимании кроется основной фокус!

Регламентирующие строительную отрасль требования (СНиПы и СанПиНы), в основе своей, базируются на фундаментальных нормах и требованиях, которые были разработаны в СССР, в 70-х годах ХХ века. В то время, когда не было понятия «коммерческая недвижимость» в принципе! А современный арендатор и конечный потребитель объектов инфраструктуры строительства хочет получать рыночный продукт, где повышается эффективность использования коммерческих площадей и снижаются арендные нагрузки! При всём уважении к правилам пожарной безопасности арендаторы и конечные пользователи не хотят платить аренду за помещение, состоящее из бесконечных коридоров, лестниц, тамбуров, предбанников и вентиляционных шахт. Они хотят, чтобы каждый используемый ими метр арендуемых площадей использовался по назначению, в интересах бизнеса!  И они категорически настроены на снижение затрат на их бизнес! То есть хотят извлекать максимальную пользу из каждого квадратного метра или отказываются от помещений, где этого достичь невозможно.

 

В этой связи, основное ноу-хау компании «НовоСухаревка» заключается в том, что она знает, как свести воедино требования СНиП и СанПиН с ожиданиями бизнеса. Эффективное проектирование в интересах бизнеса, при соблюдении требований проверяющих и контролирующих органов — единственный путь сегодня в создании привлекательных объектов коммерческой недвижимости. И это очевидный выбор девелопера и заказчика при формировании объектов коммерческой недвижимости.
 
При этом, по мнению Андрея Шубина, исполнительного директора общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», в общепите ситуация очень разная. И по его данным, растут, в основном, заведения с быстрой, дешевой и качественной едой. Площади у таких проектов, как правило, небольшие, пять-семь столиков и барная стойка. А традиционные формы  ресторанного  бизнеса  переживают не самые благополучные времена. Для многих рестораторов спасительная соломинка — это хороший PR и грамотное управление, где тщательно контролируются все издержки и излишества. Как в процессе запуска проекта, так и в процессе последующего управления им. Еще существует такая проблема, например, как кадастровая оценка имущества. Это напрямую влияет на стоимость аренды в городах, особенно крупных. Раньше оценивали раз в два года, сейчас это дали на откуп субъектам, которые могут каждый год переоценивать. То есть нервозность на рынке сохраняется.

Ну и наконец, владельцы недвижимости тщательно стали оценивать рыночную стоимость зданий и сооружений. Их современные экономисты и финансисты рассчитывают методом капитализации дохода. И здесь существует очень много факторов, которые прямо или косвенно влияют на стоимость. Где ключевым элементом считается общая  площадь здания в кв.м. и площадь полезных помещений, входящих в состав общей площади! То есть эффективность использования площадей и их пригодность к коммерческому использованию, в конечном итоге — в приоритете.

Исходя из этого, в планировании на рынке коммерческой недвижимости, выводят критичные для бизнеса значения:

•    Ставка арендной платы за один кв.м. в год;
•    Потери от недозагрузки кв.м.;
•    Прочие доходы от использования объекта в год;
•    Остаточная балансовая стоимость здания;
•    Налог на имущество (с балансовой стоимости);
•    Коммунальные платежи;
•    Резерв на замещение;
•    Коэффициент капитализации.

Дабы бизнес система была прозрачна и понятна инвестору, и он, в конечном итоге, понимал свою доходность и сроки возврата инвестиций, приходится много считать и много прогнозировать. И возникает серьёзное противоречие в понимании целей и задач.

Дело в том, что в тот момент, когда для строительной организации всё заканчивается, для бизнеса, связанного с коммерческим использованием зданий и сооружений, только всё начинается.

Учитывая инвестиционную привлекательность проектов, и, исходя из понимания рыночных механизмов накопительного эффекта использования недвижимости в перспективе, инвестор учитывает и оценку недвижимости, методом дисконтированных денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока, возникающего в начале года: 1-й год, 2-й год, 3-й год и т.д. и расчетная остаточная стоимость. В этих расчетах важна и ставка дисконтирования. А стоимость недвижимости равна сумме текущей стоимости доходов и текущей остаточной стоимости. Так как возникают неодинаковые денежные потоки, то текущую стоимость денежных потоков для каждого года определяют в отдельности, с учетом: текущей стоимости денежного потока, будущей стоимости денежного потока, ставке дисконтирования  и периода дисконтирования. Что даёт понимание прогнозных денежных потоков и необходимых усилий на их генерирование.

Конечно, в таких жестких условиях говорить о срывах сроков или избыточном финансировании в объекты коммерческой недвижимости никто даже и не думает! Мало кто думает и о том, чтоб оставить своим архитектурным сооружением добрую память о себе на этой грешной земле. Все думают о кредитах и их возврате, и о рентабельности. По большому счёту, если бы самой большой группой запросов на коммерческую недвижимость, сегодня были бы гончарные мастерские и библиотеки – фокус внимания собственников – сосредоточился бы на них. Но раз это нужно торговле и общепиту, то и делают все, исходя из того, что, так или иначе, предложат свои объекты коммерческой недвижимости – этим группам потенциальных арендаторов.

Современные архитектурные и проектировочные решения, особенно западных архитектурных мастерских, безусловно, ориентируются на конечного потребителя в большей степени, чем на постановления Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства (Госстрой СССР). Поэтому, качественный проект ресторана, например, и чёткая реализация задуманного в этом проекте, напрямую влияют на последующее привлечение и выбор строительной организации к работам. Привлекают тех, кто имеет опыт и навыки такой работы.

Конечно, при формировании дееспособных решений для рынка коммерческой недвижимости, сегодня недостаточно знаний основных тезисов Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 23 августа 1955 г. N1548.  С его целями устранения недостатков в вопросах планирования, хозяйственного расчета, финансовой дисциплины и сметного дела в строительстве Союза ССР.  На сегодняшний день договор строительного подряда является одним из распространенных видов договоров, поскольку он выступает в роли инструмента, регулирующего различные взаимоотношения субъектов предпринимательской деятельности в сфере строительства. Без идеологий и пристрастий. Договор строительного подряда охватывает огромный круг вопросов, таких как: условия выполнения работ, сдача и приемка результата работ, оплата произведенных работ, устранение недостатков работ и многие другие. Заключение данного договора требует специальных знаний в области инженерной, экономической и юридической деятельности. Но не менее важным вопросом, при заключении такого договора для исполнителя, является вопрос комплексного понимания современных тенденций и вызовов в бизнесе. Есть чёткая ориентация на рынок коммерческой недвижимости! Для проектирования предприятий общественного питания и торговли — это особенно важно, исходя из публичного вида коммерческой деятельности. Это услуги. Конечный пользователь этими услугами должен быть полностью удовлетворен как качеством примененных архитекторских решений, так и качеством оснащения, исходя из понимания современным активным пользователем — норм качества жизни в 21 веке!
И требования к качеству всё повышаются!

Безусловно, если перед строительной организацией стоит задача формирования успешного проекта в области общественного питания или торговли, нельзя забывать и о собственной прибыли. Она формируется из применения эффективных методологий строительства и из расчётной сметной стоимости реализации проекта. Для определения сметной стоимости строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта, в состав сметного расчета включается стоимость материальных ресурсов, с учетом транспортных затрат, закупочных и складских расходов. Определяется она, исходя из нормативной потребности материалов, изделий, конструкций. При этом, просто отлично, когда строительная организация имеет крупного заказчика и профинансированные объёмы, гарантирующие устойчивость на длительное время. А если работа состоит из нескольких небольших объемов, и компания активно работает над получением новых заказов, то ей приходится быстро переключаться с одного на другое и адаптироваться под новые запросы. Ситуация в сфере инфраструктурного строительства многофункциональных зон и помещений торговли и общественного питания усложняется ещё и тем, что объём строительных и отделочных работ  может быть небольшим и не однотипным, а рентабельность по многим из них — минимальная. При этом, стоимость стройматериалов растет опережающими темпами. Многие аналитики поговаривают даже о том, что если через пару лет ситуация «засахарится» в нынешних условиях, то генподрядчики исчезнут как класс! И поэтому перестройка на нынешние рыночные реалии очень важна.

Одна из ключевых проблем, которая тормозит рентабельность строительных проектов, где есть объекты питания и торговли, это проблема некачественной проработки проектной документации. Так, например, немецкие или китайские компании, задействованные в строительстве, тратят на проектирование 2/3 времени и в оставшуюся треть — фактически строят. У нас, в российских реалиях все наоборот: пятую часть времени проектируют, потом долго строят, параллельно дорабатывая документацию.

Существуют ещё две большие проблемы с нормированием в строительстве:

1.    Сметы рассчитываются по принятым еще в прошлом веке сметным нормам.
2.    Они несовершенны, потому что применяется множество новых технологий, стройматериалов, техники, которые в этих расчетах плохо учитываются.

Строительный рынок сжимается. В «стройках века» многие строительные компании боятся участвовать, даже если их туда допускают. К сжатию рынка добавился и рост стоимости стройматериалов при твердых договорных ценах по госконтрактам.
 
Импортные стройматериалы из-за девальвации рубля выросли в цене на 30–40%, стоимость импортной техники, оборудования и запасных частей увеличилась более чем на 20% из-за ослабления рубля. При этом и российская техника подорожала более чем на 10%. Ситуация экстремальная и плохо прогнозируемая в отрасли в целом. Поэтому, без формирования групп, обладающих компетенциями по узким вопросам – сегодня не обойтись. Невозможно чётко ориентироваться в сметных прогнозах по тем блокам вопросов, которые никогда не приходилось выполнять. Например, запуск пищеблока или тем более, формирование современной инфраструктуры питания и торговли в составе крупных многофункциональных проектов!  А если, первоначальная задача для строительной организации, усложняется ещё и тем, что существует необходимость выиграть конкурсный отбор, то дела обстоят совсем плохо!

Понимая то, что требуют от строительных организаций согласно законам № 44-ФЗ о контрактной системе и закона № 223-ФЗ о закупках отдельных видов юридических лиц, можно быть уверенным в том, что в случае положительного результата проведения торгов, строительная организация, оказавшись победителем, в любом случае, попадёт в турбулентную зону. Руки в современных конкурсных технических заданиях выкручивают так, что при хорошем раскладе, владельцу строительной компании, нужно будет коротать оставшиеся дни на турецкой части Северного Кипра, а при плохом раскладе — в погребе у тёщи во Владимирской области.  Но, так или иначе, за подряд берутся. Делать надо.

Прогноз исполнения каждого конкретного подряда, из-за отсутствия ценовой стабильности — плохой. А риск высокий. Ошибок в сметной стоимости реализации проекта не избежать. И если в составе работ по техническому заданию есть любые формы организации общественных пространств и зон в общем контуре, которые связаны с общественным питанием и торговлей, нужно срочно искать попутчика из числа профильных организаций, которые занимаются  комплексным оснащением в общепите и торговле. Те компании, которые помогут минимизировать просчёты в сметном прогнозировании. На первом этапе подскажут особенности проектирования предприятий общественного питания и торговли. А далее — помогут всё реализовать. Отдельной задачей со многими неизвестными, для строительной организации, является задача возведения объекта строительства «под ключ». Общепринятых определений термина «под ключ» — не существует. Но, чаще всего, такой термин подразумевает полную ответственность подрядчика за объект строительства, а требования заказчика обычно предполагают строительство полностью оборудованного и готового к эксплуатации объекта.

В большинстве случаев такие контракты финансируются подрядчиками, хотя возможны варианты комбинированного финансирования, в том числе третьими лицами и кредитными учреждениями. Возможно ли создать «под ключ» что-то толковое, не обладая даже примерными знаниями о реалиях рынка общественного питания и торговли? Конечно, нет! Компании, даже имевшие опыт создания фудкорта, например, в составе ТРЦ, завтра могут столкнуться с необходимостью проектирования и оснащения столовой. И их предыдущий опыт может оказаться бессмысленным. Так как фудкорт в ТРЦ и столовая проектируются и оснащаются абсолютно по разным принципам! Первый случай — это реализация на маленьких площадях фактически готовой пищи или подготовленных полуфабрикатов. А второй случай — это предприятие полного производственного цикла, которое требует принципиально больших площадей, значительных электрических мощностей и серьёзного цехового деления по нормативам. А так как общественное питание, например, одна из самых конкурентных областей услуг для населения, то будьте уверены в том, что не существует ни одного общего случая. Каждый индивидуальный. И в каждом нужно разбираться  и иметь опыт работы в этом сегменте, с применением внутренних аналогий в решении стоящих задач.

В рамках обычного контракта на проектирование и строительство подрядчик отвечает за проектирование и строительство объектов в соответствии с требованиями заказчика, что может предусматривать любую комбинацию инженерных (включая общестроительные, механические, электрические и т.д.) работ. Но не обязывает отвечать за сдачу объекта в эксплуатацию. Контракты на строительство «под ключ» обычно включают проектирование, строительство, инженерное обеспечение и монтаж оборудования, причем объемы соответствующих работ могут определяться в разных документах контракта. В инвестиционном процессе создания объекта участвуют несколько, по существу, независимых организаций, имеющих разные целевые задачи в достижении своего экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию при условии минимизации капитальных вложений в наиболее короткие сроки. Так как сокращение срока строительства приводит к более быстрой окупаемости капитальных вложений. Для застройщика важно соблюдать сроки, но и не быть благотворительной организацией в этом проекте. Нужно уметь зарабатывать на этой деятельности.

Теория строительного бизнеса обычно подразумевает чёткое деление понятий и субъектность во взаимоотношениях. Для строительной организации, конечно, важно найти «комфортное» состояние, при котором она имеет гарантированную оплату за произведенные работы, понятные объемы и понятный ход работ с привлечением  возможных исполнителей, по узким блокам, там, где не хватает компетенций собственных исполнителей или инженеров. При этом, в сегодняшних реалиях возникает очень много разнонаправленных интересов на рынке, которые не всегда находятся в полном взаимопонимании. Не редко это приводит к открытому противостоянию или конфликтам в проекте.

Застройщик осуществляет капитальное строительство. В его функции входит как организация строительства, так и заключение договоров с поставщиками основных средств и материалов, с финансирующими организациями, подрядчиками, проектными и другими организациями, непосредственно занятыми в строительстве. В своих коммерческих интересах застройщик, безусловно, хочет осуществлять контроль хода строительства и использовать источники финансирования. При этом, ведение бухгалтерского учета затрат, связанных со строительством сегодня определяющий элемент безопасности их бизнеса. Так как любое отклонение от расчетных норм, напрямую снижает прибыль или даже полностью её уничтожает. Застройщик действует аккуратно и сдержанно, пытаясь минимизировать свои рыночные угрозы в перерасходе средств и ресурсов.

Заказчики (инвесторы) хотят в конечном итоге иметь нужный им продукт капитального строительства. Когда заказчик и застройщик представляют одно юридическое лицо или один холдинг, то это ещё половина беды. Например, холдинг имеет собственный отдел капитального строительства. В этом случае, вопросы могут решаться в практической плоскости, в интересах всех и достаточно бесконфликтно. А если заказчиками выступают иные физические и юридические лица, использующие для финансирования собственные или заемные средства, то ожидать благосклонности в современных условиях вряд ли приходится. Здесь возможно что угодно. Суды и судилища по договорным отношениям становятся нормой. Скандалы на почве задержек финансирования и неплатежей – тоже мало кого удивляют. И фитилём для такого развития событий может послужить что угодно. Чаще всего этим фитилём являются нарушения своих обязательств одной из сторон. И, чтобы избежать негативных последствий и возможных проблем, особенно в рискованных проектах, строительной организации приходиться закладывать свои возможные риски и в сметы, и в прогнозируемые сроки работ. Особенно в тех случаях, когда за срыв сроков следуют серьёзные штрафные санкции.

Но в условиях кризиса и всеобщей заботе о сокращении издержек застройщики могут выполнять строительно-монтажные работы собственными силами, а также с привлечением сторонних подрядных организаций. В этой конфигурации – рисков не меньше. В теории, подрядчики должны иметь собственные материально-технические базы, средства механизации и транспорта, постоянные строительно-монтажные кадры соответствующих специальностей. Но получение заказа в современных рыночных реалиях – является основной задачей. Поэтому,заявленные ресурсы чаще всего являются теоретическими. То есть имеют место быть в принципе, но становятся практическими, только при должной мобилизации и бесперебойности плановых мероприятий при выходе на проектную мощность.

Между тем, любая строительная организация, желает получить как можно большую прибыль с объекта, затратив при этом меньше сил и средств. Но как это сделать? Для того чтобы максимально удовлетворить свои интересы можно сделать следующее:

— Установить высокие расценки за свои услуги.
— Минимизировать свои затраты за счет внедрения современных методов работы, применением высококлассной техники и специалистов, налаживать отношения с крупными поставщиками материалов с целью закупки их по более низкой цене.

Первое — ведёт к сложностям с получением заказа. А второе — не всегда возможно в принципе, в нынешней экономической ситуации.

Равновесие, доверие и взаимопонимание между всеми этими субъектами в процессе строительства достигается всё реже. Это как раз тот этап, когда в современных условиях всем хочется рыбку съесть, но никому не хочется в печь ответственности лезть! И тут палочкой выручалочкой, конечно, становятся эксперты по узким вопросам. Применительно к формированию инфраструктурных проектов общественного питания и торговли, таким экспертом, логичнее всего, становится компания, которая целевым образом занимается проектированием таких предприятий. И является поставщиком по комплексному оснащению HORECA.

Мудрые строительные и подрядные организации, давно работают с такими компаниями, как «НовоСухаревка», в тесной связке. Их роль нужно правильно оценить и вставить их блок работ в общий план действий. Создание рабочей группы с нашей компанией, и координация своих  действий с нами для многих строителей — просто необходимость.  Для строительной организации, это  ответы на многие вопросы! По большому счёту, эти ответы и есть ТЗ для строительной компании:

•    Деление на помещения в общем контуре.
•    Технические средства малой механизации, если такие необходимы (лифты, подъёмники и т.п.).
•    Электрические мощности и суммарное потребление.
•    Точки подключения основных инженерных сетей.
•    Основные требования к отделочным работам.
•    А также будут даны необходимые сопроводительные описания принципов работы предприятия общественного питания, в виде пояснительной записки.

И всё это будет дано, исходя из действующих реалий 2017 года, а не нормативов и взглядов на жизнь 1986 года, когда Государственный комитет СССР по делам строительства, Постановлением №970 ЦК КПСС и Совета Министров СССР, был преобразован в Государственный Строительный Комитет СССР. И строительная организация, заинтересована в таком сотрудничестве, как можно на более раннем этапе, чтоб иметь детализацию смет, расходов и намерений как можно раньше. Чтоб потом не переделывать уже созданные проекты и адекватно контролировать процесс поочередности работ и этапов.

Для завершения работ точно в срок, генподрядчик следит за тем, чтобы необходимые специалисты своевременно приступали к выполнению конкретных задач, сменяя друг друга, и стараются исключить необоснованные простои. При создании ресторана, кафе бара, или другого инфраструктурного проекта, связанного с общепитом и торговлей — компания «НовоСухаревка», например, может появиться в структуре распределения обязанностей практически сразу. И занять своё место в общестроительном графике выполнения работ в проекте.
    
Являясь профессиональной компанией на рынке проектирования и оснащения предприятий общественного питания и торговли, уже на первом этапе мы можем  подсказать альтернативные решения и «проходные» для тендерных процедур составы оборудования, посуды и инвентаря. Если конкурс — это необходимая процедура, конечно. Так как мы имеем понимание этого вопроса.

Если работы осуществляются за счёт бюджетных средств — то ситуация для строительной компании может складываться ещё более сложная. Обзор судебной практики на тему «Неэффективное использование бюджетных средств и имущества» говорит о том, что несоблюдение требований о применении территориальных сметных нормативов при определении сметной стоимости объектов, капитальное строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета, квалифицируется в качестве неэффективного использования бюджетных средств. Ответственность за изначально неверно установленную максимальную цену, от которой начинался конкурсный отсчет, и избыточный расход бюджетных денежных средств несет лицо, ответственное за разработку сметной документации, и утверждение сметной документации.

Часто строительным организациям рекомендуют прибегнуть к экспертизе проектно-сметной документации. Это актуально в тех случаях, когда при оформлении документации допущены ошибки либо существует подозрение на наличие ошибок. Вот примерный список ситуаций, когда следует провести подобное исследование:

1.    Возникает вопрос о соответствии проведенных проектных работ предписаниям нормативных актов.
2.    Неправильно определены объемы плановой себестоимости, сопутствующих расходов, общих затрат.
3.    Требуется рассчитать стоимость строительства в текущих или прогнозируемых ценах.
4.    Неправильно определены сроки строительства, что приводит к итоговому неоправданному увеличению затрат (ввиду повышения расходов на оплату труда, аренду строительной техники и т.п.).
5.    Требуется установить, соответствуют ли стоимость и объем выполненных проектных работ техническому заданию, задачам проектирования, а также предписаниям исходно-разрешительных и договорных документов.

Экспертиза проектно-сметной документации — важнейший шаг при переходе от этапа планирования непосредственно к выполнению строительных работ. Профессиональная компания из числа профильных проектных организаций по общепиту и торговле — сегодня такие функции выполняет именно в практической плоскости. Зачастую, судьба успеха или неудачи при строительстве и реконструкции зависит от правильности составления проектно-сметной документации. Конечно, подготовка рабочей документации — всех бумаг, необходимых для проведения строительных и монтажных мероприятий очень важна. Технологический проект — одна из важнейших составляющих при формировании всего пакета документации. Именно технологический проект предприятия общественного питания — является позвоночником всей конструкции. Сегодня, предприятия общественного питания — это высокотехнологичные производства, которые используют эффективное оборудование, для достижения своих целей. Сложное оборудование. Оборудование, которое завязывается в общую технологическую цепочку, а не расставляется по принципу домашнего планирования: «как удобнее хозяйке кухни щи варить». Это сложный процесс, требующий профессиональных навыков и знаний.

Нужно принимать во внимание и тот факт, что количество банкротящихся подрядных организаций на фоне кризиса неплатежей выросло на 17%. Помимо застройщиков, процедуру банкротства в прошедшем 2016 году, также проходило 3,2 тысячи подрядчиков. Помимо общего сокращения рынка строительных работ, банкротства подрядчиков провоцирует начавшийся кризис неплатежей. У многих компаний в результате «вымывается» оборотный капитал, после чего они вынужденно прекращают деятельность.

В апреле текущего года, Верховный суд выпустил второй обзор практики за 2017 год. В нём он дал ряд разъяснений. Верховный суд указал, что заказчик вправе требовать возмещения расходов на устранение недостатков работ своими силами или силами третьего лица не обращаясь к подрядчику, лишь в случае, когда такое право установлено договором подряда.  При этом п. 1 ст. 723 ГК (ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы)  не может быть истолкован как ограничивающий право заказчика на возмещение расходов на устранение недостатков в случае, если он, действуя добросовестно, предпринял меры по привлечению подрядчика к устранению недостатков, то есть направил последнему требование об их устранении в разумный срок, однако подрядчик уклонился от устранения недостатков работ. В таком случае расходы заказчика на устранение недостатков работ подлежат возмещению (ст. 15, 393, 721 ГК). При этом надо учитывать разъяснения, содержащиеся в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» о защите прав стороны обязательства, начало течения срока исполнения которого обусловлено наступлением определенных обстоятельств, предусмотренных договором.

Во взаимоотношениях субъектов РФ и хозяйствующих субъектов — тоже не всё гладко. Например, возьмём Санкт-Петербург. На начало 2017 года львиная доля долгов приходилась на девелоперские компании, которые получили земельные участки от города целевым назначением на инвестиционных условиях или через торги по полным пакетам. Одни из них находятся в состоянии банкротства, и город вряд ли может рассчитывать на возврат средств, другие — обременены социальными обязательствами перед дольщиками, третьи — категорически не согласны с предъявляемыми претензиями и готовы судиться с городом. В конце 2016 года, Комитет имущественных отношений Петербурга опубликовал список задолжников перед бюджетом города. В него вошли более 10 крупных девелоперских компаний. В Фонде имущества Петербурга сообщили, что долги по аренде земли на инвестиционных условиях скопились по 200 договорам и составляют 5,4 млрд. рублей. При этом около 150 договоров заключены более 5 лет назад, и размер задолженности по ним составляет 4,2 млрд. Еще около 0,9 млрд. по 50 договорам имеют срок давности 10 лет. По аренде земли задолженность составила 4,6 млрд. рублей, а по аренде нежилого фонда — 1,3 млрд. рублей. Как мы видим — денег нет, и все стараются держаться изо всех сил.

При этом, в РФ, с 1 июля 2017 года, любая строительная компания, входящая в СРО, должна выделить 2 специалистов для включения в Национальный реестр. На портале «Строительство.RU» был проведен опрос читателей по этому вопросу. И читателям был задан вопрос: «Повысит ли это качество строительства?»
Ответы профессионального сообщества распределились так:

Да — 13,68%
Нет — 41,45%
Компании будут делать это только для того, чтобы получить новые подряды — 44,87%

Не стоит на месте и профильное Министерство. Минстрой России обновляет состав нормативно-технического совета (НТС) при министерстве, который проводит отбор проектной документации, подходящей для повторного использования. Согласно закону, который вступил в силу 1 сентября 2016 года, проектная документация для повторного использования признается экономически эффективной при наличии положительного заключения государственной экспертизы и при соответствии утвержденным критериям. А именно, сметная стоимость проекта не должна превышать предполагаемую (предельную) стоимость строительства, определенную с применением утвержденных Минстроем России сметных нормативов. По целому ряду признаков становится понятным, что к «пирогу» могут быть допущены только успешные компании, имеющие успешно реализованные проекты, с подтвержденными экономическими показателями. Касательно возведения объектов торговли и общественного питания, это говорит о том, что портфолио каждой компании становится её ценным багажом. Но нажить такой багаж возможно лишь при безупречном исполнении технологического проектирования по виду деятельности.

Средства необходимые на возведение современных объектов коммерческой недвижимости сегодня — просто колоссальные. При этом, комплексное оснащение предприятия общественного питания, это ещё дополнительный солидный бюджет расходов строителей. Особенно, если идёт речь о крупных инфраструктурных проектах. Поэтому, понимать бюджет расходов на это оснащение очень важно для строительной компании. Иначе, если на это заложить недостаточные средства в бюджет, придётся сдавать объект с костром для приготовления пищи, а не с современной оснащенной кухней. Это важно  понимать, особенно в ситуациях, когда требуется ввести проект «под ключ». Грамотный профессиональный поставщик в сегменте HORECA — предоставит вам выбор как ценовой, так и принципиальный, инженерно-технический. И у строительной организации остаётся при таком подходе — маневр для принятия решения. И на начальном этапе, это поможет верно, сформировать смету.

При планировании больших сложных зданий или сооружений подготовка рабочей и проектной документации тоже проводится отдельно и последовательно.
Согласно основным требованиям предприятия питания состоят из двух функциональных групп помещений:

а) предназначенные для обслуживания посетителей,
б) предназначенные для изготовления кулинарной продукции.

Исходя из этого, площадь предприятия характеризуется вместимостью (количеством мест в обеденном зале) и производительностью (количеством выпускаемых блюд в смену). Вместимость и производительность предприятий определяются заданием на проектирование или проектом. В задании, при необходимости, дополнительно указывается количество мест для сезонного расширения, а также количество блюд для отпуска по принципу доставки. Это один из самых динамично растущих видов бизнеса по итогам 2016 года. Многие современные структуры в общественном питании выстраивают свои бизнес процессы таким образом, что разделяют места приготовления и реализации готовых блюд. Например, общий кулинарный цех или заготовочное производство   обеспечивают продукцией раздаточные и доготовочные предприятия. Или точки реализации на объекте, где вообще ничего не готовится, и только продаются готовые изделия. Понимание тонкостей этого бизнеса позволяет избегать дублирования функций приготовления, и, соответственно, может серьёзно сэкономить расходную часть бюджета.

На этом этапе возникает больше всего сложностей. Но и максимальная эффективность, и экономия достигаются исходя из чёткого понимания разумной целесообразности в проектировании этих зон и восприятия их как единого целого механизма с конечной целью — предоставление услуг общепита. А они, эти услуги, очень разные. Это может быть и форма самообслуживания, и обслуживания официантами, и отпуск блюд и напитков через прилавок и ещё десяток комбинированных и самостоятельных форм предоставления услуг.

По маркетинговым оценкам начальника отдела привлечения и сопровождения инвестиций столичного департамента по конкурентной политике Василия Калинкина, большинство объектов, которые предлагаются городом для приобретения на торгах, являются объектами свободного назначения, так что нет никаких ограничений для развития бизнеса.  Но, при этом, как правило, предлагаемые площади для покупки или аренды расположены на нижних этажах в домах жилого назначения и здесь инвесторам приходится выбирать, где можно без проблем  и ограничений развивать свой бизнес, и при этом, плохо не влиять на комфортность проживания жильцов в доме.

Конечно, в новых проектах гражданского строительства, создаваемых для отдыха и развлечений, в интересах заказчика, размещение общедоступных предприятий питания, зная их вместимость и тип, руководствуются ещё и перспективными схемами развития генеральных планов районов с учетом, как нового строительства, так и реконструкции действующих предприятий с возможным изменением их специализации.

Во многом, весь ресторанный рынок формируется сегодня исходя из инвестиционных предпочтений заказчиков. При этом, совершенно точно, предприятия питания городского значения (рестораны, бары, кафе, как правило, большой вместимости) целесообразно размещать в общественных и торговых центрах, на магистралях и площадях, вблизи остановок городского транспорта, вокзалов и аналогичных местах оживленного движения населения. Так как это является основными местами успешного развития ресторанного бизнеса. Предприятия же питания, которые формируются в составе обособленных зон, закрытых офисных центров, а также на рекреационных территориях имеют свои особенности и тоже проектируются и воплощаются в жизнь с учётом их ситуационного размещения.

Есть принципиальные требования и для проектирования предприятий питания повседневного обслуживания вместимостью от 25 до 75 мест (кафе и закусочные специализированные, бары, магазины кулинарии, столовые и т.п.), Их рекомендуется  ориентировать на приближенное обслуживание и размещать на территории жилых районов или на границе деловых кварталов и жилых районов. Существуют чёткие требования и рекомендации к проектированию помещений для продажи кулинарных полуфабрикатов и изделий (магазин кулинарии). Особое внимание уделяют общедоступным предприятиям питания, которые встраиваются или пристраиваются к жилым, общественным или производственным зданиям. Там требуются повышенные меры безопасности при соблюдении необходимых санитарно-гигиенических и противопожарных требований. Всё это делается, исходя из требований, действующих на момент проектирования нормативных документов: СанПиН, СНиП, МГСН (в том числе СНиП 2.08.02-89 и МГСН 3.01-96), а также нормативных правовых актов субъектов Федерации.
Отдельной выделенной главой, считается проектирование предприятий питания и торговли в так называемом «закрытом общепите». Столовые промышленных предприятий следует размещать и рассчитывать в соответствии с требованиями СНиП 2.09.04-87, например. А столовые высших учебных заведений — в соответствии с требованиями по проектированию высших учебных заведений. Состав и площади помещений предприятий питания дошкольных учреждений и учебных заведений, больниц и медучреждений с интернатами, культурно-зрелищных учреждений, физкультурно-спортивных сооружений, гостиниц, транспортных предприятий, административных, научных, проектных, юридических, финансовых и др. организаций следует принимать по нормам проектирования соответствующих объектов.

Нормы эти существуют для каждого отдельного случая! А при отсутствии таковых — необходимо руководствоваться заданием на проектирование или проектом. Но такой проект может быть сделан только профессиональной компанией, имеющей опыт работы на рынке.  При этом, часто изменяются редакции одних и тех же документов и вносятся современные правки и дополнения. Их нужно учитывать в своей работе.

Минпромторг РФ, с конца прошлого года, исследует проблематику общепита и требований предъявляемых к нему.  В интервью "РГ" их руководитель привел примеры абсурдных требований, которые по-прежнему сохраняются для общепита. Они влияют на издержки бизнеса. Вот выдержка из действующего СанПиНа: «Тушки птицы размораживают на воздухе, затем промывают проточной водой и укладывают разрезом вниз для стекания воды. Для обработки сырой птицы выделяют отдельные столы, разделочный и производственный инвентарь». В Минпромторге согласны, что рестораторы сегодня не имеют финансовых возможностей арендовать большие площади.  Но правила пока никто не отменял, несмотря на общественную дискуссию. И наказывают за их несоблюдение достаточно строго.

Конечно, требования к участку  застройки тоже имеют значение. Площади земельных участков при проектировании отдельно стоящих зданий общедоступных предприятий питания следует принимать по заданию на проектирование.  Эти территории должны учитываться в балансе микрорайона и муниципального района, как часть общественной территории.  А на земельном участке, обычно следует предусматривать четкое зонирование.  Где выделяют: зоны для посетителей (при необходимости — с площадкой для сезонного размещения дополнительных мест рассадки на открытом воздухе),  производственные зоны, хозяйственный двор с подъездными путями для грузовых автомобилей, разгрузочные площадки, примыкающие к группе складских помещений. Ещё есть ряд требований, касающихся мусоросборников, площадок отдыха для персонала, стоянки для индивидуального автотранспорта. Это целые блоки взаимосвязанных процессов при проектировании. Нарушение одного из блоков ведёт к сбою всей системы. В конечном итоге – может получиться проблемный объект строительства.

С учётом последних драконовских мер по платным парковкам в Москве, многие предприятия питания, попавшие в зону этих ограничений, стали чувствовать отток клиентов. И ещё существует очень много тонкостей, связанных с регуляторной политикой государства или его субъектов. Часто они не облегчают жизнь, а наоборот усложняют её.

Салютовать о готовности объекта общественного питания не следует и без детального разбора нормативов функционально пространственных требований. Объемно-планировочные решения помещений должны предусматривать поточность технологического процесса, исключать встречные потоки сырья, полуфабрикатов и готовой продукции, использованной и чистой посуды, а также исключить пересечение путей движения посетителей и персонала. Каждое упущение в процессе проектирования, строительства и планирования работы предприятия общественного питания или торговли  оборачивается серьёзными проблемами! Для заказчика — это непривлекательный, не рентабельный и убыточный проект. Для оператора питания, который предоставляет услуги питания — это вечная головная боль или непригодный для эксплуатации объект вообще. А для проектировщика и строителя такой эффект означает, что их никогда больше не привлекут на такие объекты. Поэтому, работа в небольших группах, с разделением компетенций и знаний необходима! Ресторанный бизнес — это услуга для людей. И если помещения общественного питания плохо спроектированы, не удобны, не имеют правильных инженерных сетей для комфортного пребывания в них и удобного функционального пространства, то в них просто не ходят. И это проблема. А для инвестора это означает, что его деньги не вернутся никогда.

Конечно, есть ещё одна «страшилка», про которую нельзя не упомянуть! Это Роспотребнадзор (СЭС). Он сейчас меньше внимания обращает на мелкие предприятия. И по договоренности с верховными правителями Родины, «не кошмарить бизнес», в стране действует уведомительный порядок начала деятельности, который предусмотрен Федеральным законом от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ. Но, внеплановые проверки  страшны для HORECA. Штрафные санкции во многих случаях равноценны закрытию. Очень кругленькие суммы.  А, так как большинство ошибок и проблем возникает на этапе проектирования, то желая обезопасить себя, субъекты ресторанного и торгового рынка, очень тщательно относятся как к выбору помещений, так и к проектированию. И ответственный подход в соблюдении запроса рынка очень важен! Он определяет устойчивость, особенно небольших ресторанных проектов.

И ещё очень важный момент! Срок жизни ресторанных проектов очень небольшой! Мода на интерьерные и концептуальные решения приходит и уходит. Важно не принимать к сведению чей-то остро модный имидж на этапе формирования идеи дизайна. Так как не исключено, что к моменту окончания строительства и вводу его в эксплуатацию эта идея безнадежно устареет.  И уже на этапе идеи, хорошо бы обратиться к компании, которая работает с ресторанами, кафе и барами на ежедневной основе. Она знает тренды и основные направления. Хорошо понимает, какие нормы, и взгляды на моду существуют в профессиональном сообществе. Поможет грамотно подобрать мебель и предметы интерьера, исходя из приемлемых для данного типа предприятий общественного питания моделей и комплексных решений.

Заключение.

Важно понимать следующее. Объект с законченным строительством — это объект, где выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативными документами все строительно-монтажные работы. Приемка объекта в эксплуатацию производится путем его предъявления приемочной комиссии и принятия последней решения о соответствии этого объекта требованиям проектной документации и возможности его эксплуатации, составления акта приемки и утверждения его органом, назначившим комиссию.

Отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные или пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения (кроме жилых), входящие в состав объекта, при необходимости ввода их в действие, принимаются рабочей комиссией (заказчиком с участием территориальных эксплуатационных служб и соответствующих органов государственного надзора).  С последующей их приемкой в составе объекта в целом. Акт рабочей комиссии о готовности здания, сооружения предъявляется приемочной комиссии.

Для успешного ввода объекта в эксплуатацию необходимо наличие специалистов по узким вопросам. А при всё возрастающей роли объектов инфраструктуры, в составе многофункциональных проектов строительства, уже на первом этапе, нужно заручиться поддержкой профессиональной организации, которая поможет это сделать качественно и недорого. Так как часть издержек, возможно ликвидировать уже на этапе проектирования, а часть — на этапе поставки оборудования.

И если строительная компания, осуществляющая сдачу объекта «под ключ», внезапно вспомнила, что забыли купить эту «мелочёвку», то мы готовы в экстренном порядке включиться в план мероприятий и осуществить необходимые решения, с комплексными поставками в кротчайшие сроки и по выгодным ценам.

Мотивация строительной компании в таких случаях, обычно очень простая: нужно закупить оборудование дешевле, чем в проекте, и сохранить при этом эффективность и функционал. В соответствии с требованиями проверяющих и контролирующих органов по виду деятельности общепит.

Мы знаем, как это сделать!

Мы делаем технологическое проектирование, поставку оборудования, монтажные и пусконаладочные работы. И, конечно, мы готовы консультировать Вас на любом этапе, при заключении договоров на проектирование и поставку!
 
За счёт грамотного проектирования предприятий общественного питания и торговли можно сэкономить деньги в крупном многофункциональном проекте строительства. Также можно подобрать аналоги оборудования, тем самым удешевив смету.

Обращайтесь!
Поможем!
Компания «НовоСухаревка»

Интернет-ресурс носит информационный характер и не является публичной офертой.

+7 (495) 510 50 05 Обратный звонок Оцените наши услуги

Новые

решения
Для предприятий питания

8 800 700 00 35
бесплатно по РФ

на комплексное оснащение